Каждый гражданин имеет право на благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание имущества в многоквартирном доме,

предоставление коммунальных услуг, которые обеспечиваются непосредственно самими собственниками помещений, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией. При этом последний способ управления - наиболее распространенный.

Однако, как показывает практика, управляющие компании зачастую не справляются со своими обязанностями по содержанию жилищного фонда, качество оказываемых ими услуг по обслуживанию населения не соответствует установленным правилам и нормам, а принимаемые контролирующими органами меры для устранения нарушений закона явно недостаточны, предоставленные им в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса РФ полномочия в полной мере не реализовываются.

С 01.09.2012 вступили в силу Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых домов (далее – Правила), утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354.

Правилами урегулированы отношения по договору теплоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения и водоснабжения между потребителем и поставщиком, а также исполнителем и поставщиком, при этом согласован порядок применения между собой Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан и Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики.

Определен порядок заключения договора о предоставлении коммунальных услуг, контроля качества, установления, перерасчета, изменения размера платы за отдельные виды коммунальных услуг, основания и порядок приостановления или ограничения предоставления таких услуг, а также регламентированы вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.

В Правилах четко прописано, что договор о предоставлении коммунальных услуг может заключаться как в письменной форме, так и в виде фактического потребления коммунальных услуг. В силу пп. "а" п. 9 новых Правил управляющая организация не вправе отказаться от включения в договор управления условий о предоставлении коммунальных услуг (обусловленных степенью благоустройства дома), а также отказать в предоставлении данных услуг.

Одновременно вносятся существенные изменения в организацию государственного контроля (надзора) в данной сфере правоотношений путем перераспределения соответствующих полномочий между органами власти.

Так, пункт 114 ранее действующих Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307 возлагал контроль за их соблюдением на федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус данных органов.

Конкретизируя и упрощая существующее правовое регулирование, в том числе с целью уменьшения административного давления на субъекты предпринимательской деятельности, Правительство Российской Федерации в пункте 161 Правил предусмотрело возможность осуществления государственного контроля за соответствием качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным Правилами требованиям исключительно уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим функции по региональному государственному жилищному надзору, является Служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области.

В соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 13.04.2012 № 216-пп «О службе государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области» к компетенции названной Службы отнесено проведение проверок:

- в отношении лиц, ответственных за содержание и ремонт общего имущества (управляющие и обслуживающие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК), по вопросам эксплуатации и сохранности общего имущества собственников в многоквартирных домах;

- в отношении собственников и нанимателей жилых помещений, допустивших порчу, самовольную перепланировку и переустройство жилого помещения, а также использование помещения не по назначению;

- в отношении органов местного самоуправления по вопросу соблюдения порядка признания жилых помещений непригодными для проживания, отнесения жилых домов и жилых помещений к категории аварийных и подлежащих сносу или реконструкции в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47;

- в отношении органов местного самоуправления по вопросу соблюдения порядка перевода жилых помещений в нежилые. Проверки проводятся только в плановом порядке либо по требованию прокурора, так как в соответствии с Федеральным законом № 294 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного и муниципального контроля (надзора)», нарушение порядка изменения статуса помещения не является основанием для организации внепланового мероприятия;

- в отношении лиц, ответственных за качество предоставляемых коммунальных услуг, на предмет соответствия коммунальных услуг требованиям ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия»;

- за соответствием многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, установленным ст. 11-13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты». В рамках проверок проводятся осмотры жилых домов на предмет выполнения обязательных мероприятий, направленных на энергосбережение и повышение энергетической эффективности, проводится анализ документов об объемах потребленных и оплаченных ресурсов, планы энергосберегающих мероприятий на год, доведенные до собственников помещений в многоквартирных домах;

- определение класса энергетической эффективности многоквартирного дома при плановых мероприятиях в домах, где класс был установлен при вводе в эксплуатацию, либо по результатам проведенного энергетического обследования. На сегодняшний день на территории Иркутской области таких домов нет.

- правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения;

- соблюдение требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами;

- правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, соответствием устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации;

- правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья председателя правления товарищества и других членов правления товарищества;

- соблюдение стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом;

- по обращениям граждан проведение осмотров жилых помещений и домов, по результатам которых составляется акт, который является дополнительным обосновывающим документом при подаче заявления в межведомственную комиссию для решения вопроса об аварийности и пригодности помещений для проживания.

Проверки финансовой деятельности управляющих компаний, по фактам нецелевого использования средств собственников осуществляются негосударственными экспертными организациями на возмездной основе за счет средств собственников - в рамках аудиторской проверки.

Проведение проверок по фактам нарушения правил эксплуатации наружных электрических, тепловых, водопроводных, канализационных сетей и энергоустановок относится в соответствии с Положением о Прибайкальском управлении Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, утв. Приказом Ростехнадзора от 20.12.2010 № 1150 (ред. от 16.01.2012) к компетенции указанного управления. Кроме того, органами Ростехнадзора осуществляется надзор за соблюдением в пределах компетенции Ростехнадзора при проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений, сооружений требований энергетической эффективности, требований их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов; (т.е. соответствие защитных свойств (стен, окон и т.д) зданий требованиям энергетической эффективности (за исключением перепланировки), за проведением обязательного энергетического обследования в установленный срок.

Вопросы, касающиеся проверок уровня шума от работы технологического оборудования, исследований микробиологических поражений строительных конструкций жилых домов, нарушения санитарного законодательства (захламления квартир, содержания животных) отнесены к компетенции Управления Роспотребнадзора по Иркутской области.

В соответствии с Положением о службе по тарифам Иркутской области, утв.постановлением Правительства Иркутской области от 07.06.2012 № 303-пп, названной службой осуществляется контроль за:

- применением регулируемых ею цен (тарифов) в электроэнергетике, в сфере теплоснабжения с проведением проверки обоснованности величины и правильности применения указанных цен (тарифов);

- соблюдением стандартов раскрытия информации субъектами естественных монополий и (или) организациями коммунального комплекса;

- применением установленных по муниципальным образованиям Иркутской области предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги.

Оценка жилых помещений на соответствие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, выдача заключений об аварийности зданий и непригодности помещений для дальнейшего проживания относится к компетенции органов местного самоуправления.

По вопросам необходимости поведения капитального ремонта многоквартирного дома (далее – МКД), в т.ч. кровли следует иметь в виду, что в силу ст. 14 Жилищного кодекса РФ на орган местного самоуправления возложено осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного вида санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Если собственники жилых помещений на общем собрании не приняли решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ № 1541- 1 от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в случае приватизации гражданами жилых помещений в доме, требующем капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Органы прокуратуры при осуществлении надзора за исполнением законов не подменяют иные государственные органы и должностных лиц, которые осуществляют контроль за соблюдением прав и свобод человека и гражданина. Основная задача прокуратуры при осуществлении надзора за исполнением законодательства в жилищно-коммунальной сфере заключается в том, чтобы проверять законность и полноту мер, принимаемых всеми вышеназванными органами контроля для устранения нарушений, пресекать их бездействие и наказывать за него. Поэтому в случаях, когда обращения по жилищным вопросам остаются без должного внимания уполномоченных контролирующих органов, на защиту жилищных прав граждан встает прокуратура.